家賃保証会社と連帯保証人、緊急連絡先ってどう違うの?

契約には家賃保証会社の利用が必須。近年の賃貸物件はこの文言が多いです。以前は連帯保証人がいない方が主に利用していたのですが、最近では保証人を立てることができても、保証会社を利用しないと契約できない物件も増えてきました。

では連帯保証人の意味って何でしょう?また緊急連絡先との違いは何?家賃保証会社についても合わせてご説明します。

連帯保証人とは文字通り、賃貸借契約における入居者の義務を連帯して負う人のことです。家賃の支払い、故意や過失による建物等への大きな損害の賠償など、入居者が負うべき義務を果たせない場合には保証人がその義務を負うことになります。

保証人とは異なり連帯して義務を負うことはないけれど、入居者と連絡が取れなくなった場合などに必要事項の連絡先として申告するのが緊急連絡先ということになります。

責任の大きさから、両親、兄弟姉妹、叔父叔母など近い親戚等を保証人として立てることが多いのですが、昔と違い、遠方に住んでいたり、年老いていたり、親戚と疎遠になる状況が多々ある現代では、いざという時に連帯保証人にすら連絡が取れず、大家さんが泣き寝入りするケースも増えてきたのです。

そういったリスクを軽減するために誕生したのが、家賃保証会社です。入居者は保証委託料を支払うことで連帯保証人がいなくても物件を契約でき、大家さんは保証会社から家賃の保証を受けることができるようになりました。

では家賃を保証する意味では同じなのに、保証人を立てられても保証会社の利用が必須なのはなぜでしょうか?

これは一口で言うと、効率化です。物件の契約時にかかる時間、家賃滞納等トラブル発生時の対応、大家さんに家賃が支払われるまでの時間など、連帯保証人を立てた場合に比べ、その手間ははるかに軽くなります。不動産会社としても大家さんとしても効率良くリスクを軽減できる制度だからです。

さらに、家賃保証会社の利用も必須、加えて連帯保証人も必須という二重条件の物件もあります。これはおそらく大家さんの強い希望である場合が多いでしょう。リスクをできるだけ小さくしたい、そんな願いの表れです。

また、家賃保証会社の利用には独自の審査が必要です。中にはクレジットカード等と同じ与信制度を活用して審査する会社もあります。過去の賃貸借契約においてトラブルはなかったかなどの照会ができる審査もあり、入居審査としても一役買っていて、契約手続きの簡略化が期待できます。

保証会社の利用料は、初期費用として家賃の1ヶ月分程度、月々の保証料として家賃の数%程度、1~2年ごとの保証契約更新時に数万円の更新料がかかるのが一般的です。連帯保証人を立てられるなら、わざわざ家賃保証会社を利用しなくても良いのでは?と感じるかもしれませんね。

増えてはきたものの、保証会社の利用なしで契約できる物件、保証会社を使っていない不動産会社も存在します。保証人が立てられるのに保証会社を利用するのは嫌だ、という場合には地場不動産会社を訪ねてみるといいかもしれません。

ただし、地場不動産会社が管理する物件の大家さんの中には、連帯保証人の条件として割と厳しめなものを掲げていることがあります。たとえば同一市内居住で持家であること、安定した収入があること、2親等以内、2人の保証人が必要などがありますね。

ご家庭の事情を踏まえ条件に合う保証人を立てることができそうなら、家賃保証会社を利用しない物件を条件に部屋探しをしてみてもいいかもしれませんが、契約手続きに関して言えば保証会社利用時の方が断然がスピーディです。メリットデメリットを検討して自分に合った契約を選んでくださいね。

ドキドキ入居審査!難なくクリアするにはまず第一印象が肝心

物件も決まり、仮申込をしていざ契約へ…ここでちょっとした壁「入居審査」の出現です。どんなに気に入った物件でも入居審査に通らなければ契約できませんもんね。

家庭の事情、お金の事情、信用問題の事情。さまざまな要因で入居審査不可のお客様も見てきましたが、毎月家賃が払えて、賃貸物件に住む最低限のルールを守れる方であれば全く心配する必要はないと思います。

ところが、一般的に考えられている審査内容とは別の「ウラ審査」があるのはあまり知られていません。いくら年収が高くても、立派な会社に勤めていても、契約できない方もいるんです。入居審査の詳しい内容、そして「ウラ審査」の正体とは一体何でしょうか?

入居審査は、入居申込書と本人確認書類に基づいて行われます。住所や勤務先、年収、保証人の情報などを申告し、確認書類と照合して審査します。審査基準は不動産会社、大家さんなどによってさまざまなので、こうだったら絶対大丈夫というものはないのですが、家賃の支払能力は最低限の基準です。

よく言われる通り、家賃は年収の1/3程度の範囲であることは一つの大まかな基準になります。年収に対して家賃が高すぎれば、支払いが滞ることが予想されますよね。ただしその範囲も保証人や保証会社の利用など状況によって変わる場合がありますから、あくまでも目安です。

また勤め先の情報は家賃の支払能力に大きく関わります。勤務先に確認の電話が行く場合もありますし、源泉徴収票や社会保険の健康保険証などで在籍確認をすることもあります。

年収を証明する書類として、源泉徴収票や所得証明書、自営業の方は確定申告書の控えなどを提出する不動産会社もあれば、申込書の申告だけで済む不動産会社もありますね。

大手の不動産会社ならクレジットカードの与信を活用したり、過去に入退去のトラブルはないかなどの独自のデータを使ったりして審査をするところもあります。また地場不動産会社であれば、勤め先や保証人の状況で大家さんがNGを出すケースもあるんです。

このように入居審査や必要書類の基準は本当にさまざまです。あまり身構えることなく、気になる点は不動産屋に素直に聞いてみることで不安を取り除きスムーズな審査をしてもらうことができるはずです。

ただ、実はもっと前の段階で入居審査がスタートしていたのをご存知ですか?それは物件の問合せ時、つまり不動産会社との初コンタクト。これが「ウラ審査」の正体なんです。どういうことでしょうか?

不動産屋は相手の話し方や態度、身なりや雰囲気で「トラブルが予測されるお客様」をかぎ分ける特殊な嗅覚を持っています。一種の職業病かもしれませんが、残念なことにその予感はかなりの確率で当たってしまうのです。

もし第一印象で、不動産屋の悪い予感が働いたら、契約時や入居後そして退去までの間に起こるかもしれないトラブルへのリスクを減らすために、部屋を貸さない方向で話を進めるしかなくなってしまいます。持っている情報を出さない、理由をつけて入居審査を通さない、などありとあらゆる手を尽くします。

理不尽に思えるかもしれませんが、これには理由があります。不動産屋にとっては入居者だけでなく大家さんもお客様。どちらの利益も守らなければならないのが不動産会社の仕事です。

入居希望者とじかに接するのは不動産屋だけですから責任があります。もう一方のお客様を守るためにも、きちんとした入居者に契約してもらう必要があるのです。

不動産会社が真摯な接客をするのは当然のこと。でも満足できる部屋探しのためには、あなたの第一印象が肝心です。お互いが信頼し合うことが必要不可欠なのです。

初期費用が安いのはトク?知らないと損するフリーレントのしくみ

気に入った物件は少し予算オーバー。毎月の家賃は頑張れても、契約金が…そんな時、ネットや募集図面に「家賃○ヶ月分無料」と書かれた物件を見たら気になっちゃいますよね。

一定期間の家賃を無料にするサービスを「フリーレント」と言います。通常1ヶ月~3ヶ月分の家賃サービスですが、日割り家賃分、さらに6ヶ月無料なんていう物件もあります。

賃貸物件の契約金は家賃の3~5ヵ月分相当になりますが、この中には当月分と翌月分の家賃が含まれていますから、家賃無料の期間があればその分契約金が安くなります。

でも家賃を無料にするってなんかウラがあるのでは?とお感じの方、大正解です!無料にできる理由がちゃんとあるんです。フリーレントのしくみ、そしてフリーレントがおトクにならないケースをご説明します。

まずはフリーレントのしくみです。ここでちょっと大家さんの立場で考えてみましょう。たとえば家賃5万円の部屋が空室だったと仮定します。今後もし半年間空室だとしたら、損失は5万×6ヶ月=30万円ですね。

では空室を埋めるために家賃を1万円下げたとしましょう。当月に入居者が決まり1年間住んでくれたとしたら、損失額は値下げした-1万×12ヶ月=-12万円となります。

これを、家賃を値下げせずに1ヶ月分の家賃を無料にして、当月入居してもらい同じく1年間住んでくれたとしたらどうでしょうか。損失額はサービスした分の-5万円となります。

あなたが大家さんだったら、どれを選びますか?家賃の値下げはよほどのことがない限り元には戻せません。長い目で見れば家賃をサービスしたほうが大家さんにとってメリットが大きいのは一目瞭然ですね。入居者は初期費用を安く、大家さんは空室が埋まり損失が少ない、双方にメリットがあるしくみなのです。

でも、フリーレントがおトクにならないケースもあります。

もし入居者がすぐに退去してしまったら…大家さんの損失は当然大きくなります。そこでフリーレントには「短期違約金」という特約が付きます。半年~1年以内に退去する場合には、違約金としてサービス分相当の金額を退去時に支払わなければならないという条件です。

違約金の発生する期間は、フリーレントの金額や大家さん、不動産会社によって異なりますから、必ず条件を確認することが重要です。

違約金が発生するのに退去理由は問われません。転勤でも住み替えでも、家庭の事情があったとしても、どんな理由であれその期間に退去することになればアウト。ですから短期間の引越を考えている方にはフリーレントはおトクとは言えないのです。契約時は安くても退去時に高くつく、要するにチャラ、ですね。

「家賃○ヶ月分無料」に飛びつきたくなる気持ちもわかりますが、ライフスタイルを良く考え、本当におトクなのかを判断することが必要です。

ただそうは言っても、何かとお金のかかる引越初期に契約金を抑えて他の出費に回せたら…負担も少し軽くなると思いませんか?

ネットや募集図面にフリーレントの掲載がある場合は、すでに大家さんとの交渉が済んでいる状態です。おそらくある程度長い期間空室になってしまっていることが考えられますが、希望条件に合う物件ならこんなにラッキーなことはないですよね!

情報には載っていないけれど、交渉次第でフリーレントが扱えることもあります。はやる気持ちから「家賃サービスとかってないんですか?」など直接的に尋ねるのはセンスがありません。気に入った物件をすぐに決めたいんだけど、もう少し安かったらな…という感じで不動産屋にお願いしてみましょう。

フリーレントを上手に使って、おトクな部屋探しをしてくださいね。

損しますよ!不動産屋に嫌われるお客様にありがちな三大行動

不動産屋と聞くと、上手い話を持ちかけて口車に乗せたり、殿様商売と言わんばかりの上から目線…といった昔からのイメージがいまだに根強く残っているようです。警戒しながら不動産会社を訪れるお客様の中には、懸命にバリアを張り、負けじと威圧的な態度で不動産屋と対峙してやる!と意気込む方がいらっしゃいます。

現在では全くそんなことはありません。ほとんどの不動産会社がクリーンな雰囲気の安心できる会社です。にもかかわらず不動産屋が理不尽なお客様への接客に苦労している話が後を絶ちません。

こうした苦労経験が多い不動産屋ほど、お客様への対応は警戒心の強いものになります。それこそ悪いイメージ通りの接客をする不動産屋がいるのは、実はお客様と不動産屋がお互いに警戒し合っているからなのです。

部屋を借りたいお客様と借りてほしい不動産屋、本来は利害一致なのですから、警戒心さえ解ければ必ず双方が満足できるはず。今回は元不動産屋の観点で、ありったけの警戒心で対応してしまうお客様の三大行動をお伝えしたいと思います。

その1.約束を守らない

物件下見や来店予約を連絡なしにすっぽかす、契約書類や契約金を約束の日時に提出しない、挙句の果てに連絡がつかないなど、信じられない話ですが本当に多いんです。モラルの問題なのかもしれませんが、約束を守れない人=家賃を払わない可能性がある人と判断せざるを得ません。

たとえば他の不動産会社で物件を決めた、部屋探し自体が延期になったなど、確かに言い出しにくい状況なのかもしれませんが、連絡がつかないまま約束を破るのはルール違反ですね。

その2.自分に有利に運びたい下心が丸見え

いい条件の物件に100円でも安く住みたいというのは誰もが持つ願望です。しかし強硬な態度で値引きを要求したり、仮契約の状態のままでもっと条件の良い物件を探させようとしたり、物件を決めてはキャンセルを繰り返すなどの行動は、不動産屋からの信用を無くす要因となります。

実はこういう態度を取れば取るほど、値引きの交渉は失敗し、良い条件の物件は他の人へ回ることになるのです。不動産屋からしてみれば「お役にたちたい」とは思えないですからね。

その3.完璧を求めて細かいことにこだわる

中古物件の部屋に傷がついている、隣室との壁がどうも薄い、収納の位置が悪い、敷地の駐輪場が遠い…などなど。こだわりを持って部屋探しをされているのはいいのですが、それらを全部満たすまで何かとケチをつけて、一向に物件が決まらないというお客様がいらっしゃいます。

何とかして条件を満たせる部屋はないかと、立地の良い好条件の新築物件を紹介すれば「家賃が高い」の一言だったり。はじめのうちは頑張っていた不動産屋も次第に熱意が薄れ「付き合いきれない」と感じてしまうのです。

以上が不動産屋に嫌われるお客様にありがちな三大行動です。いかがでしたか?

こうした行動は入居後にトラブルになる恐れのあるお客様と判断され、不動産会社から「貸したくないお客様」のレッテルを貼られることになります。たとえ良い情報を持っていても、貸したくないお客様にそれを積極的に見せることはしません。

お客様が良い不動産会社を選ぶのと同じように、不動産会社も良いお客様を選んでいます。それは賃貸仲介業として求められる「プロの仕事」だからです。トラブルになる恐れを事前に排除するリスクヘッジです。

本当に満足できる部屋探しをするのに必要なのは、不動産会社から良い情報を引き出すこと。回りまわって損をしないためにも、お客様と不動産会社双方が信頼してもらえるよう努めることが重要なのです。